Kira tespitinde beş yıl kuralı: Yenilenen sözleşme süreyi her zaman baştan başlatır mı?

Kira bedelinin günün koşullarına göre belirlenmesi, kiraya veren ile kiracı arasında en sık uyuşmazlık konusu olan meselelerden biridir. Ekim ayının ilk günlerinde basına yansıyan bir Yargıtay kararı, "beş yıl dolmadan rayice göre kira tespiti istenebilir mi" sorusunu yeniden gündeme getirmiştir. Karara ilişkin bazı haberlerde beş yıl kuralının kaldırıldığı izlenimi doğmuşsa da kararın kapsamı daha sınırlıdır. Bu yazıda Türk Borçlar Kanunu'ndaki düzenleme, kararın somut olayı ve uygulamaya etkisi ele alınmaktadır.

Kanuni çerçeve: TBK m.344 ve m.345

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344 üncü maddesinin birinci fıkrasına göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Taraflar bu konuda anlaşmamışsa bedel, aynı sınırı aşmamak koşuluyla hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Aynı maddenin üçüncü fıkrası ise beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak bedelin hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleneceğini düzenlemektedir. Uygulamada "rayice göre kira tespiti" olarak adlandırılan bu imkân, endeks sınırının dışına çıkılabilen tek genel yoldur.

TBK m.345 uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak mahkemece belirlenecek bedelin yeni kira döneminin başından itibaren kiracıyı bağlaması için davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması ya da kiraya verenin bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildiriminde bulunup davayı izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açması gerekir. Sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel bu dönemin başından itibaren geçerli olur.

Kararın konusu olan olay

Basına yansıyan bilgilere göre uyuşmazlıkta İstanbul'daki bir işyeri 2005 yılından bu yana aynı kiracıya kiralanmıştır. Kiraya veren, 2021 yılında ödenen aylık 22 bin liralık kiranın emsallerin çok altında kaldığını ileri sürerek bedelin 39 bin liraya yükseltilmesi istemiyle kira tespit davası açmıştır.

Sulh hukuk mahkemesi, tarafların son kira sözleşmesini 2018 yılında yenilediğini, dava tarihinde bu sözleşmenin üzerinden beş yıl geçmediğini belirterek hakkaniyete göre belirleme yapılamayacağına ve sözleşmedeki artış şartının uygulanması gerektiğine karar vermiştir. İstinaf başvurusu İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesince reddedilmiştir.

Temyiz incelemesini yapan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararı bozmuştur. Haberlerde kararın esas ve karar numarası yer almamaktadır.

Yargıtay'ın değerlendirmesi

Daire, kira ilişkisinin 2005 yılında başladığını, 2018 tarihli sözleşmenin ise davacının iddiasına göre bedeli güncellemek için değil, mevcut ilişkiyi yazılı hâle getirmek amacıyla düzenlendiğini dikkate almıştır. Mahkemenin, sözleşme tarihine ilişkin belirsizliği ve 2018'de belirlenen bedelin emsal ve rayice uygun olup olmadığını araştırması gerektiğini vurgulamıştır.

Kararda, yenilenen sözleşme ile belirlenen bedelin emsal ve rayice uygun olmadığının anlaşılması hâlinde, yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren beş yıl geçmemiş olsa bile ilk sözleşmenin başlangıcından itibaren geçen sürenin gözetilerek, şartları varsa bedelin hak ve nesafete göre tespit edilmesi gerektiği belirtilmiştir. Buna karşılık 2018'de belirlenen bedelin rayice uygun olduğu tespit edilirse, talep edilen dönem için endeks uygulanarak artış yapılacaktır.

Karar neyi değiştiriyor, neyi değiştirmiyor?

Karar, beş yıllık süre şartını kaldırmamaktadır. Kira ilişkisi yeni başlamış veya beş yılı doldurmamış sözleşmelerde artış, kural olarak TÜFE'nin on iki aylık ortalamasıyla sınırlıdır. Kararın getirdiği vurgu, aynı taraflar arasında süregelen bir kira ilişkisinde yapılan "yenileme" sözleşmesinin, bedel rayice göre belirlenmemişse beş yıllık süreyi kendiliğinden yeniden başlatmayacağıdır.

Başka bir anlatımla belirleyici olan, yenilemenin şekli değil içeriğidir. Taraflar yenileme sırasında bedeli o tarihin rayicine göre belirlemişse, bundan sonraki artışlar beş yıl dolana kadar endeks esasına göre devam edecektir. Bedel rayicin belirgin biçimde altında kalmışsa, ilk sözleşmenin başlangıcı esas alınarak rayice göre tespit istenebilecektir. Bu nedenle sözleşme yenilenirken bedelin hangi esasa göre belirlendiğinin yazılı olarak ortaya konulması, ileride doğabilecek uyuşmazlıklar bakımından önem taşımaktadır.

Kira tespit davası yalnızca kiraya verene tanınmış bir hak değildir. TBK m.344'ün üçüncü fıkrasındaki belirleme, taraflardan hangisi talep ederse etsin hâkim tarafından yapılır; bu nedenle bedelin rayicin üzerinde kaldığını ileri süren kiracı da koşulları varsa hakkaniyete uygun belirleme isteyebilir. Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa ise aynı maddenin dördüncü fıkrası uyarınca, aşırı ifa güçlüğüne ilişkin hüküm saklı kalmak üzere beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz.

Kira tespit davasında dikkat edilmesi gerekenler

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması, 6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesi uyarınca dava şartıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava, HMK m.4 uyarınca sulh hukuk mahkemesinde açılır.

• Kira ilişkisinin başladığı tarih ve sonraki tüm sözleşmeler, ek protokoller ve yazışmalar dosyaya eksiksiz konulmalıdır.
• Yenileme sözleşmesinde bedelin rayice göre mi yoksa yalnızca endeks artışıyla mı belirlendiği açıkça ortaya konulmalıdır.
• Ödeme dekontları, bölgedeki emsal kira ilanları ve kiralananın fiziki durumuna ilişkin belgeler bilirkişi incelemesi için önem taşır.
• Belirlenecek bedelin yeni dönemin başından itibaren uygulanabilmesi için TBK m.345'teki otuz günlük süre ve yazılı bildirim koşulu takip edilmelidir.
• Rayice göre tespitte mahkeme, davacının talep ettiği tutarla bağlı kalmaksızın kiralananın durumu ve emsalleri değerlendirerek hakkaniyete uygun bir bedel belirlemektedir.

Sonuç

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin kararı, beş yıllık süre hesabında sözleşmenin tarihinden çok kira ilişkisinin gerçek başlangıcına ve yenilemede belirlenen bedelin niteliğine bakılması gerektiğini ortaya koymaktadır. Kararın genel bir kural değişikliği olarak değil, somut olayın özelliklerine göre yapılacak bir araştırma zorunluluğu olarak okunması gerekir. Her kira ilişkisinin kendi sözleşme geçmişi ve emsal koşulları içinde ayrıca değerlendirilmesi önem taşımaktadır.

Bu makale genel bilgilendirme amacı taşır ve hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut uyuşmazlıklar, kendi koşulları içinde ayrıca değerlendirilmelidir.